Wie ein Schimmelgutachten abläuft

Die Ursache steht vor der Probe, nicht danach

Schimmel wächst nicht von selbst, er braucht Feuchte. Der Leitfaden des Umweltbundesamts zur Vorbeugung, Erfassung und Sanierung von Schimmelbefall in Gebäuden nennt als Hauptursache immer zu hohe Feuchtigkeit, die bauliche Gründe haben kann: Wasser, das über einen Schaden eindringt, oder Kondensation an kalten Bauteilen bei fehlender oder falsch angebrachter Wärmedämmung. Daneben steht Feuchte aus der Nutzung, etwa aus Kochen, Duschen und Wäschetrocknen ohne ausreichenden Luftwechsel.

Daraus folgt die Reihenfolge jeder seriösen Untersuchung. Zuerst wird geklärt, woher die Feuchte kommt, dann der Umfang des Befalls erfasst, dann saniert. Wer die Reihenfolge umdreht und den Belag entfernt, bevor die Ursache feststeht, bezahlt die Sanierung zweimal: Der Schimmel kommt wieder, weil die Feuchtequelle geblieben ist.

Grenze zwischen geringfügigem und mittlerem Schimmelbefall

20 Quadratzentimeter Oberfläche

Umweltbundesamt, Schimmelleitfaden, Tabelle 8, Stand 1. April 2024

Grenze zum großen Schimmelbefall der Kategorie 3

0,5 Quadratmeter, auch als Summe mehrerer Stellen im Raumbereich

Umweltbundesamt, Schimmelleitfaden, Tabelle 8, Stand 1. April 2024

Stundensatz für Schadensfeststellung am Bau vor Gericht

114 Euro

JVEG, Anlage 1 Teil 1 Nummer 4.3, Stand 1. Juni 2025

Für die Ursachensuche nutzen Sachverständige mehrere Verfahren nebeneinander. Feuchte in Bauteilen wird gemessen, Raumluft und Oberflächentemperaturen werden über Wochen mit Datenloggern aufgezeichnet, weil ein einzelner Messwert nichts über den Tagesgang und die Jahreszeit sagt. Eine raumseitige Thermografie macht Temperaturunterschiede sichtbar und zeigt Wärmebrücken, also Stellen, an denen Wärme schneller nach außen abfließt und die Wandoberfläche deshalb kälter bleibt.

Drei Kategorien entscheiden, wie dringend saniert wird

Ob ein Befall hinnehmbar ist oder beseitigt werden muss, beurteilt der UBA-Leitfaden nach Schadensumfang und Nutzungsklasse. Nutzungsklasse II umfasst dabei normale Aufenthaltsräume in Wohnungen und Büros; für Räume außerhalb der Wohnnutzung, etwa Kellerräume ohne Aufenthalt, gilt die Nutzungsklasse III mit geringerer Dringlichkeit. Für sichtbaren Befall in Nutzungsklasse II gibt es drei Kategorien.

Zwei Feinheiten dieser Tabelle werden oft übersehen. Erstens müssen die Flächen nicht zusammenhängen: Mehrere befallene Raumecken werden zusammengezählt, und ein Bereich kann auch ein durchgehender Wohn- und Essbereich sein. Zweitens zählt neben der Fläche die Tiefe des Befalls. Schimmel auf einer Silikonfuge ist etwas anderes als Schimmel in einer durchfeuchteten Dämmschicht, selbst wenn die sichtbare Fläche gleich groß ist.

Wichtig für die Einordnung eines Befundes ist außerdem der Unterschied zwischen aktivem Befall und getrocknetem Altschaden. Ein aktiver Befall gibt über lange Zeit Sporen und Stoffwechselprodukte ab und bietet anderen Organismen wie Milben eine Nährstoffgrundlage. Bei einem getrockneten Altschaden nehmen Sporenkonzentration und Stoffwechselproduktion mit der Zeit ab. Das Gutachten sollte deshalb sagen, welcher der beiden Fälle vorliegt.

Was Luftmessungen zeigen und was sie nicht können

Die Raumluftmessung ist das am häufigsten verkaufte und am häufigsten missverstandene Verfahren. Ihr Zweck ist eng: Nach dem UBA-Leitfaden dient die Beurteilung von Konzentration und Zusammensetzung der Sporen in der Innenraumluft vor allem als Hinweis auf nicht sichtbaren, also verdeckten Befall. Für sichtbaren Schimmel braucht niemand eine Luftprobe, dort zählt die Fläche.

Der Leitfaden warnt zudem deutlich vor der isolierten Betrachtung: Eine Entscheidung allein anhand von Luftproben setzt hohen Sachverstand voraus, und es muss damit gerechnet werden, dass Luftkeimsammlungen keine Hinweise auf Innenraumquellen liefern, obwohl ausgedehnte Schäden vorliegen. Ein unauffälliger Messbericht ist deshalb kein Freispruch für ein Gebäude. Hinzu kommt der Einfluss der Außenluft, der je nach Jahreszeit und Standort die Artenzusammensetzung und die Sporenzahl verschiebt.

• Begehung mit Feuchtemessung: immer der erste Schritt, deckt sichtbaren Befall, Wasserwege und Bauteilanschlüsse auf.
• Klebefilmpräparat: nimmt Material von der Oberfläche ab und bestätigt unter dem Mikroskop, ob eine verdächtige Verfärbung wirklich Schimmel ist.
• Materialprobe: Putz, Tapete, Holz oder Estrich werden entnommen und mikroskopisch sowie kulturell untersucht, wenn der Befall in das Material hineinreicht.
• Luftprobe: sucht nach verdecktem Befall, immer im Zusammenhang mit Begehung und weiteren Befunden zu bewerten, nie allein.
• Datenlogger über Wochen: zeichnet Temperatur und relative Feuchte auf und zeigt, ob die Feuchte aus Nutzung oder Bauteil stammt.
• Bauteilöffnung: klärt, was hinter Vorwand, Estrich oder Dämmschicht liegt. Sie kostet extra und braucht das Einverständnis des Eigentümers.

Für Fußböden mit Feuchteschäden hat das Umweltbundesamt eine eigene Handlungsempfehlung in den Leitfaden aufgenommen. Sie richtet sich ausdrücklich an Sachverständige für Schimmelpilze, Bausachverständige und Versicherungssachverständige und soll in vielen Fällen eine schnelle Beurteilung ohne aufwendige Untersuchungen ermöglichen, etwa die Frage, ob ein Fußboden ausgebaut werden muss oder ob eine Randfugenabdichtung genügt.

Diese acht Punkte gehören in ein Angebot für ein Schimmelgutachten

Angebote für Schimmelgutachten unterscheiden sich stärker als bei anderen Bauthemen, weil Laborkosten, Probenzahl und Bauteilöffnungen den Preis dominieren und in vielen Angeboten schlicht fehlen. Vergleichbar wird ein Angebot erst, wenn diese acht Punkte darin stehen.

• Die Frage des Auftrags: Ursache, Umfang, Sanierungsempfehlung oder alle drei.
• Umfang der Begehung: welche Räume, welche Bauteile, wie viele Stunden vor Ort.
• Messverfahren mit Zweck: Feuchtemessung, Thermografie, Datenlogger und deren Aufzeichnungsdauer.
• Probenzahl und Probenart: Klebefilm, Material, Luft, jeweils mit Preis je Probe und Name des Labors.
• Bauteilöffnungen: ob vorgesehen, wer sie ausführt, wer sie wieder verschließt und wer das bezahlt.
• Form des Ergebnisses: mündliche Einschätzung, Kurzbericht oder vollständiges Gutachten mit Fotodokumentation.
• Honorar: Stundensatz oder Pauschale, mit Kostengrenze und Pflicht zur Anzeige vor dem Überschreiten.
• Termine: Datum der Begehung, Dauer der Messungen, Liefertermin des Berichts.

Ein Punkt gehört ausdrücklich nicht in dasselbe Angebot: die Sanierung. Wer den Schaden feststellt und die Sanierung gleich mit verkauft, hat ein wirtschaftliches Interesse am Umfang des Befundes. Öffentlich bestellte Sachverständige dürfen diese Verbindung nach ihrem Eid ohnehin nicht eingehen. Bei frei tätigen Büros fragen Sie danach und lassen sich die Antwort schriftlich geben.

Wer die Kosten trägt, wenn Miete oder Kauf im Spiel ist

Bei Schimmel in einer Mietwohnung steht fast immer dieselbe Frage im Raum: Baumangel oder falsches Lüften. Die Antwort entscheidet über Mietminderung und Sanierungskosten, und sie lässt sich nur mit einer Ursachenermittlung belegen, nicht mit einer Behauptung. Genau deshalb ist das Gutachten hier oft der einzige Weg aus der Pattsituation.

Für die Beweisfrage gilt die übliche Aufteilung: Wer eine Pflichtverletzung der anderen Seite behauptet, muss die Umstände dafür belegen. Bringen Sie eine Feuchteursache im Bauteil bei, etwa eine Wärmebrücke oder einen undichten Anschluss, liegt die Ursache in der Sphäre der Vermieterseite. Lässt sich das nicht zeigen und sprechen die Messwerte für Nutzungsfeuchte, kehrt sich das Bild um. Beides steht und fällt mit der Dokumentation.

1. Mangel schriftlich anzeigen, mit Datum, Lage im Raum, Größe der befallenen Fläche und Fotos. Eine Anzeige per Textform genügt, ein Einschreiben schafft den besseren Nachweis.
2. Frist zur Beseitigung setzen, angemessen und konkret datiert. Ohne Frist fehlt die Grundlage für alle weiteren Schritte.
3. Eigenes Verhalten dokumentieren: Lüftungs- und Heizprotokoll über mehrere Wochen, dazu Messwerte von Temperatur und Luftfeuchte, wenn Sie ein Messgerät haben.
4. Zutritt für die Ursachensuche ermöglichen und auf einer Feuchtemessung am Bauteil bestehen, nicht nur auf einer Sichtprüfung.
5. Bei Streit über die Ursache eine eigene Sachverständige beauftragen, mit klarer Frage nach der Feuchtequelle und Kostengrenze.
6. Vor jeder Sanierung den Zustand sichern, im Zweifel über ein selbstständiges Beweisverfahren nach § 485 ZPO, das zugleich die Verjährung hemmt.

Vor einer Sanierung im Streitfall gilt dieselbe Regel wie bei jedem Bauschaden: Erst den Zustand sichern, dann sanieren. Ein Privatgutachten reicht dafür oft, bei Widerspruch der Gegenseite sichert das selbstständige Beweisverfahren nach § 485 ZPO den Befund gerichtlich und hemmt die Verjährung ab Zustellung des Antrags. Die Vergütung der gerichtlich bestellten Sachverständigen richtet sich dann nach dem JVEG, im Bauwesen mit Schadensfeststellung nach 114 Euro je Stunde.

Beim Immobilienkauf hat Schimmel eine zusätzliche Bedeutung. Ein bekannter, aber verschwiegener Feuchteschaden kann arglistiges Verschweigen sein, und nur dann hilft § 444 BGB gegen den vereinbarten Haftungsausschluss. Frische Farbe über einem Fleck, ein neu verkleideter Kellersockel oder ein auffällig geräumter Raum sind Anlass, vor der Unterschrift genauer hinzusehen.