Dieses Glossar erklärt die Begriffe, die rund um Bausachverständige & Gutachter immer wieder auftauchen. Jeder Eintrag beginnt mit einer Definition in ein bis zwei Sätzen und nennt danach, worauf sie sich stützt.
Die öffentliche Bestellung nach § 36 GewO wird von der zuständigen IHK oder, bei handwerklichen Sachgebieten, der Handwerkskammer erteilt. Voraussetzung sind eine geprüfte besondere Sachkunde, überdurchschnittliche Erfahrung und persönliche Eignung wie Zuverlässigkeit und Unabhängigkeit.
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Freie Sachverständige haben keine öffentliche Bestellung, dürfen aber trotzdem Gutachten erstellen und die Berufsbezeichnung Sachverständiger führen, sofern sie diese nicht mit dem geschützten Zusatz öffentlich bestellt und vereidigt versehen.
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Ein Gerichtsgutachten wird vom Gericht selbst in Auftrag gegeben, der Sachverständige steht im Dienst des Gerichts, nicht einer Partei. Es gilt als echtes Beweismittel und bildet regelmäßig die Grundlage der richterlichen Überzeugungsbildung.
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Ein Privatgutachten wird von einer Partei selbst in Auftrag gegeben und gilt rechtlich als qualifizierter Parteivortrag, nicht als eigenständiges Beweismittel wie ein Gerichtsgutachten. Es kann trotzdem prozessentscheidend sein, wenn die Gegenseite ihm nicht substantiiert widerspricht.
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Im selbstständigen Beweisverfahren nach § 485 ZPO beauftragt das Gericht bereits vor oder unabhängig von einem Hauptsacheprozess einen Sachverständigen, einen strittigen Zustand wie einen Baumangel gutachterlich festzustellen. Es dient der Beweissicherung, bevor Spuren verändert oder Mängel beseitigt werden.
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Baugutachten werden zu unterschiedlichen Anlässen erstellt: vor einem Hauskauf zur Zustandsprüfung, bei Streit über einen Baumangel, nach einem Schadensereignis oder zur Wertermittlung. Der jeweilige Anlass bestimmt Umfang und Methodik der Untersuchung.
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Beim Kauf älterer Gebäude zeigen sich wiederkehrend bestimmte Schadensbilder: aufsteigende Feuchtigkeit im Mauerwerk, Risse durch Setzungen, veraltete Elektro- und Sanitärinstallationen sowie Wärmebrücken ohne zeitgemäße Dämmung.
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Eine Schimmelpilzanalyse stellt fest, ob und in welchem Ausmaß Schimmel in einem Gebäude vorhanden ist, oft kombiniert mit einer Ursachenklärung wie Wärmebrücken oder unzureichender Lüftung. Sie reicht von einer Sichtprüfung bis zu Materialproben und Raumluftmessungen.
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Das Honorar eines Sachverständigen richtet sich nach Aufwand, Umfang des Gutachtens und teils nach dem Streitwert, bei gerichtlichen Gutachten nach dem Gesetz über die Vergütung von Sachverständigen (JVEG). Bei privaten Aufträgen wird das Honorar frei vereinbart.
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Ein Gutachten vor dem Hauskauf prüft den baulichen Zustand einer Immobilie, um versteckte Mängel und den daraus folgenden Sanierungsbedarf realistisch einzuschätzen, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird.
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Bei privaten Immobilienverkäufen wird die Haftung für Sachmängel im notariellen Kaufvertrag regelmäßig ausgeschlossen. Arglistig verschwiegene Mängel sind von diesem Ausschluss ausgenommen und können auch nachträglich geltend gemacht werden.
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Ein Wertermittlungsgutachten bestimmt den Verkehrswert einer Immobilie nach anerkannten Verfahren wie Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren, etwa für eine Erbauseinandersetzung, Scheidung oder Finanzierung.
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Nach Ereignissen wie einem Wasserschaden, Sturm oder Brand dokumentiert ein Gutachten Ausmaß und Ursache des Schadens, häufig als Grundlage für die Regulierung durch eine Versicherung.
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Anders als bei Handwerkerleistungen ist bei Gutachten kein gesetzlicher Kostenvoranschlag nach § 649 BGB üblich, sondern ein individuelles Honorarangebot, das Umfang, Methodik und voraussichtliche Bearbeitungsdauer benennen sollte.
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Ein belastbares Baugutachten enthält üblicherweise den Auftrag und die Fragestellung, die angewandte Methodik, den festgestellten Befund mit Fotodokumentation, eine fachliche Bewertung und, sofern beauftragt, eine Kosteneinschätzung für die Mängelbeseitigung.
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Bei einem gerichtlichen Verfahren orientiert sich die Auswahl des Sachgebiets eines Sachverständigen am konkreten Streitgegenstand, nicht am Streitwert selbst. Ein Sachverständiger für Bauwesen deckt in der Regel nicht automatisch jedes bautechnische Spezialgebiet ab.
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Jede Industrie- und Handelskammer sowie, für handwerkliche Sachgebiete, jede Handwerkskammer führt ein öffentlich einsehbares Verzeichnis ihrer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, gegliedert nach Sachgebiet und Region.
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Ein Sachverständiger soll sein Gutachten unparteiisch, unabhängig und nach bestem Wissen erstellen, unabhängig davon, wer den Auftrag erteilt. Bei öffentlich bestellten Sachverständigen ist diese persönliche Eignung ausdrücklich Voraussetzung der Bestellung.
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Bevor ein beschädigtes Bauteil beseitigt oder eine Sanierung begonnen wird, sollte der Zustand fotografisch und gegebenenfalls gutachterlich dokumentiert werden. Nach dem Rückbau lässt sich ein ursprünglicher Mangel oft nicht mehr zweifelsfrei nachweisen.
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Bei Streit zwischen Mieter und Vermieter über bauliche Mängel, etwa Schimmel oder Feuchtigkeit, kann ein Sachverständigengutachten klären, ob ein baulicher Mangel oder überwiegend das Nutzerverhalten Ursache ist. Das beeinflusst maßgeblich, wer für die Beseitigung verantwortlich ist.
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Ist ein Gutachten unklar, widersprüchlich oder unvollständig, kann eine Partei oder das Gericht ein Ergänzungsgutachten oder eine mündliche Erläuterung des Sachverständigen verlangen, statt sofort ein komplett neues Gutachten in Auftrag zu geben.
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