Was ein Baugutachten kostet

Sie zahlen für ein privates Baugutachten 50 bis 150 Euro je Stunde

Für privat beauftragte Sachverständige gilt Honorarfreiheit. Beide Seiten handeln den Preis beim Vertragsschluss aus, und das bundesweite IHK-Sachverständigenverzeichnis der DIHK hält dazu fest, dass Stundensätze zwischen 50 und 150 Euro durchaus üblich sind. Treffen Sie keine Abrede, schuldet das Gesetz Ihnen keinen festen Betrag: Nach § 632 Absatz 2 BGB gilt dann die übliche Vergütung als vereinbart, und was üblich ist, entscheidet im Streitfall ein Gericht.

Wie hoch dieser übliche Satz am Bau liegt, hat das Bundesministerium der Justiz einmal breit erheben lassen. Die Marktanalyse zum JVEG befragte 2018 mehrere Tausend Sachverständige nach ihren Sätzen aus dem Jahr 2017. Im Sachgebiet Bauwesen, Schadensfeststellung und Ursachenermittlung antworteten 1.188 Personen. Der Median lag bei 110 Euro je Stunde, 60 Prozent rechneten zwischen 90 und 130 Euro ab. Für die Bewertung von Immobilien lag der Median mit 120 Euro höher.

Stundensatz vor Gericht, Bauwesen mit Schadensfeststellung

114 Euro

JVEG, Anlage 1 Teil 1 Nummer 4.3, Stand 1. Juni 2025

Mittlerer Marktstundensatz am Bau, Median aus 1.188 Angaben

110 Euro

Marktanalyse zum JVEG, INTERVAL GmbH im Auftrag des Bundesministeriums der Justiz, Stand 30. Januar 2019

Gerichtsgebühr im selbstständigen Beweisverfahren bei 25.000 Euro Streitwert

435,50 Euro

GKG, Kostenverzeichnis Nummer 1610 und Anlage 2, Stand 1. Juni 2025

Diese Zahlen sind Stundensätze, keine Gutachtenpreise. Was Sie am Ende zahlen, ergibt sich aus dem Satz mal der Zeit, und die Zeit hängt am Auftrag. Eine Ortsbesichtigung mit kurzer schriftlicher Stellungnahme zu einem Riss bleibt oft unter fünf Stunden. Ein vollständiges Gutachten über die Ursache eines Feuchteschadens mit Bauteilöffnung, Messungen und Sanierungsvorschlag bindet schnell den Arbeitsaufwand von zwei Tagen. Fragen Sie deshalb nie nach dem Stundensatz allein, sondern immer nach dem geschätzten Zeitaufwand für genau Ihren Fall.

Drei Abrechnungsarten stehen in Angeboten für ein Baugutachten

Sachverständige rechnen auf drei Arten ab, und die Art entscheidet mit darüber, wie gut Sie zwei Angebote vergleichen können. Die DIHK nennt Stundensätze, Pauschalhonorare sowie Prozent- oder Promillesätze vom Wert des begutachteten Objekts als frei vereinbar. Alle drei sind zulässig. Nur eine davon macht die Rechnung vorher berechenbar.

• Stundenhonorar: Der Satz steht fest, die Stundenzahl nicht. Lassen Sie sich eine Obergrenze und die Pflicht zur Anzeige bestätigen, bevor diese Grenze überschritten wird.
• Pauschalhonorar: Ein Betrag für eine klar beschriebene Leistung, etwa eine Ortsbesichtigung mit Fotodokumentation und dreiseitiger Stellungnahme. Vergleichbar wird es nur, wenn der Leistungsumfang genauso klar beschrieben ist wie der Preis.
• Wertabhängiges Honorar: Ein Prozent- oder Promillesatz vom Verkehrswert oder von der Schadenssumme. Üblich bei Wertermittlungen, ungewöhnlich bei Schadensgutachten, und immer erklärungsbedürftig, weil die Bemessungsgrundlage vor der Arbeit oft noch gar nicht feststeht.
• Zusatzvereinbarungen: Fahrtkosten, Laborkosten für Materialproben, Kosten für Bauteilöffnung und Wiederherstellung. Diese Posten gehören in das Angebot, nicht in die Schlussrechnung.

Ein Gutachtenauftrag ist in aller Regel ein Werkvertrag: Sie bezahlen das fertige Gutachten, nicht die aufgewendete Mühe. Daraus folgen zwei Regeln, die viele Auftraggeber nicht kennen. Nach § 632 Absatz 3 BGB ist ein Kostenanschlag im Zweifel nicht zu vergüten, ein Angebot kostet Sie also nichts, solange nichts anderes vereinbart wurde. Und nach § 649 BGB muss die Sachverständige Ihnen unverzüglich anzeigen, wenn sich zeigt, dass die Arbeit ohne eine wesentliche Überschreitung des Anschlags nicht zu leisten ist. Dann dürfen Sie kündigen und schulden nur die bis dahin erbrachte Leistung.

Vor Gericht bestimmt das JVEG den Preis, und zwar nach Sachgebiet

Beauftragt ein Gericht die Begutachtung, endet die Preisverhandlung. Dann gilt das Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz, kurz JVEG, das die Vergütung von Sachverständigen für Justizaufträge regelt. Der Stundensatz hängt allein am Sachgebiet, das im Beschluss über die Heranziehung benannt ist, nicht an der Person und nicht am Streitwert. Für Schadensfeststellung und Ursachenermittlung am Bau sind das 114 Euro je Stunde, für die handwerklich-technische Ausführung 104 Euro, für die Bewertung von Immobilien 125 Euro.

Abgerechnet wird nach der erforderlichen Zeit, einschließlich notwendiger Reise- und Wartezeiten. § 8 Absatz 2 JVEG regelt dabei die angefangene Stunde: Sie wird voll gerechnet, wenn sie zu mehr als 30 Minuten gebraucht wurde, sonst zur Hälfte. Die Erhöhung der Sätze um 9 Prozent kam mit dem Kosten- und Betreuervergütungsrechtsänderungsgesetz 2025 und gilt seit dem 1. Juni 2025.

Diese Sätze wirken auch auf Privataufträge, obwohl sie dort nicht gelten. Viele Sachverständige orientieren ihre freien Honorare an der Anlage 1, weil die Werte bekannt und begründbar sind. Liegt ein Angebot deutlich darüber, fragen Sie nach dem Grund. Eine Antwort wie besondere Eilbedürftigkeit, Laborkosten oder ein Sachgebiet mit höherem Satz ist nachvollziehbar. Keine Antwort ist ein Warnzeichen.

Neben dem Stundensatz stehen Fotos, Schreibauslagen und Fahrtkosten auf der Rechnung

Die Nebenkosten entscheiden bei kleinen Aufträgen über ein Fünftel des Rechnungsbetrags. Für Gerichtsaufträge listet § 12 JVEG sie einzeln auf, und diese Liste ist auch für Privataufträge der beste Maßstab, weil sie zeigt, welche Posten überhaupt gesondert berechnet werden dürfen und welche mit dem Honorar abgegolten sind. Übliche Gemeinkosten wie Büro, Software und Versicherung gehören nach § 12 Absatz 1 Satz 1 JVEG zum Honorar und tauchen auf einer sauberen Rechnung nicht noch einmal auf.

Ein Beispiel macht die Größenordnung greifbar. Eine Sachverständige fährt 60 Kilometer hin und zurück, verbringt zwei Stunden vor Ort, wertet drei Stunden aus und schreibt ein Gutachten mit 25.000 Anschlägen und 20 Fotos. Nach JVEG ergibt das 5 Stunden zu 114 Euro, also 570 Euro Honorar, dazu 120 Kilometer zu 0,42 Euro, also 50,40 Euro, dazu 40 Euro für die Fotos, 22,50 Euro Schreibauslagen und 15 Euro Postpauschale. Zusammen 697,90 Euro netto, mit 19 Prozent Umsatzsteuer 830,50 Euro. Die Fahrtzeit selbst zählt dabei bereits als erforderliche Zeit im Honorar mit.

Laborkosten sind der Posten, der Rechnungen am häufigsten sprengt. Die Untersuchung von Materialproben auf Schimmelpilze, eine Holzartenbestimmung oder eine Laboranalyse von Estrich sind besondere Kosten nach § 12 Absatz 1 Nummer 1 JVEG und werden zusätzlich berechnet. Lassen Sie sich vor der Probenahme sagen, wie viele Proben vorgesehen sind und was das Labor je Probe berechnet.

Im Beweisverfahren zahlen Sie das Gutachten plus eine Gerichtsgebühr

Beantragen Sie ein selbstständiges Beweisverfahren nach § 485 ZPO, kommen zu den Sachverständigenkosten Gerichtskosten hinzu. Das Gericht erhebt nach Nummer 1610 des Kostenverzeichnisses zum Gerichtskostengesetz eine Gebühr von 1,0 nach dem Streitwert. Die Vergütung der Sachverständigen kommt als Auslage in voller Höhe dazu, Nummer 9005 des Kostenverzeichnisses. Vorgeschossen wird beides von der Partei, die den Antrag stellt, § 17 Absatz 1 GKG.

Die Gebührentabelle der Anlage 2 zum GKG gilt in der Fassung seit dem 1. Juni 2025. Bei 10.000 Euro Streitwert beträgt eine volle Gebühr 283 Euro, bei 25.000 Euro 435,50 Euro, bei 50.000 Euro 638 Euro. Der Streitwert bemisst sich im Beweisverfahren nach dem Interesse an der Feststellung, in Bausachen meist nach den erwarteten Mangelbeseitigungskosten.

Eine Warnung aus dem Gesetz selbst: § 8a Absatz 3 JVEG erlaubt dem Gericht, die Vergütung zu kürzen, wenn sie erheblich außer Verhältnis zum Streitwert steht und die Sachverständige nicht rechtzeitig darauf hingewiesen hat. Das schützt nicht Sie als Privatauftraggeberin, sondern die Staatskasse. Im Privatauftrag gibt es diese Bremse nicht, deshalb ist die schriftliche Kostengrenze dort so wichtig.

So holen Sie in sieben Schritten ein vergleichbares Angebot ein

Zwei Angebote lassen sich nur vergleichen, wenn beide Sachverständigen dieselbe Frage beantworten sollen und dieselben Unterlagen hatten. Der häufigste Fehler ist die mündliche Beschreibung am Telefon: Jede Seite versteht etwas anderes, und die Preise weichen dann aus Gründen ab, die nichts mit dem Honorar zu tun haben.

1. Schreiben Sie die Frage auf, die das Gutachten beantworten soll, in einem Satz. Beispiel: Woher stammt die Feuchte in der Nordwand des Kellers, und was kostet ihre dauerhafte Beseitigung?
2. Sammeln Sie die Unterlagen: Bauantrag oder Baubeschreibung, Grundrisse, Fotos des Schadens mit Datum, bisherige Handwerkerrechnungen, Schriftwechsel mit dem Verkäufer oder dem Bauträger.
3. Klären Sie den Zweck: Brauchen Sie eine Entscheidungshilfe für sich, ein Beweismittel für eine Auseinandersetzung oder eine Unterlage für die Versicherung. Der Zweck bestimmt Umfang und Form.
4. Fragen Sie bei mindestens zwei Büros dieselben vier Punkte ab: Stundensatz oder Pauschale, geschätzter Zeitaufwand, Nebenkosten, voraussichtlicher Liefertermin.
5. Lassen Sie sich eine Kostengrenze schriftlich bestätigen, mit der Pflicht, Sie vor dem Überschreiten zu informieren und Ihre Freigabe einzuholen.
6. Klären Sie vor dem Ortstermin, wer Bauteilöffnungen ausführt und wieder verschließt und wer diese Kosten trägt. Das ist Handwerksleistung, nicht Gutachterleistung.
7. Prüfen Sie die Schlussrechnung gegen das Angebot: Stundenzahl, Nebenkosten je Posten, Laborkosten mit Belegen und die gesondert ausgewiesene Umsatzsteuer.

Bei öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen finden Sie die Zuständigkeit und das Sachgebiet im bundesweiten Verzeichnis der Kammern. Für die Kostenfrage ist vor allem das Sachgebiet wichtig: Wer für Schäden an Gebäuden bestellt ist, bearbeitet Ihren Feuchteschaden, während eine Bestellung für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken auf Verkehrswerte zielt und anders bepreist ist.